Орган местного самоуправления разрешил провести реконструкцию и изменить способ обогрева нежилого помещения многоквартирного дома, заменив центральное отопление индивидуальным электроотоплением посредством установки электрического котла (Определение Верховного суда РФ от 22 сентября 2025 г., дело № 310-ЭС25-8240).
Теплоснабжающая компания обратилась в суд с требованием признать данное разрешение недействительным ввиду следующего:
— В схеме теплоснабжения муниципалитета предусмотрено исключительно централизованное отопление указанного многоквартирного дома. Часть 15 статьи 14 Закона о теплоснабжении прямо запрещает перевод отдельных помещений в доме на автономное отопление при отсутствии соответствующего разрешения в муниципальной схеме теплоснабжения. Эту позицию подтверждает пункт 14 обзора судебной практики Верховного суда РФ по вопросам реконструкции и перепланировок многоквартирных домов, утверждённого Президиумом ВС РФ 13 декабря 2023 года.
— При реализации проекта переустройства были демонтированы отдельные элементы внутридомовой сети отопления вплоть до стояков, вследствие чего произошло уменьшение объёма общедомового имущества, тогда как соответствующее решение собрания собственников жилья отсутствует.
— Подключение электрокотла нарушает требования технических норм подключения к сетям теплоснабжения, поскольку подобное оборудование не предназначено для автономного отопления помещений в домах с централизованной системой подачи тепла. Это правило закреплено Законом о теплоснабжении, устанавливающим список недопустимых устройств для индивидуальной подачи тепла.
Тем не менее, судебные инстанции отвергли указанные аргументы по следующим причинам:
По поводу соответствия проекту теплоснабжения муниципального уровня:Во-первых, ограничение перехода на индивидуальное отопление помещений в МКД, предусмотренное частью 15 статьи 14 Закона о теплоснабжении, носит относительный характер. Как неоднократно подчёркивал Конституционный суд РФ, данная норма направлена на защиту надёжности и безопасности всей системы отопления многоквартирного дома, так как некоторые виды индивидуальных источников тепла могут негативно влиять на её работу (например, вызвать нарушения температурного режима соседних помещений). Однако в рассматриваемом деле расчёты проектной организации и судебного эксперта подтвердили отсутствие нарушений теплового контура здания и целостности системы отопления. Никаких жалоб от жильцов относительно ухудшения условий проживания не зафиксировано. Эксперты пришли к выводу, что демонтаж батарей практически не влияет на общую систему отопления дома, а циркуляционные потери находятся в рамках нормативных требований.Кроме того, статья 4.2 части 1 статьи 17 Федерального закона № 131-ФЗ наделяет местные власти полномочиями самостоятельно разрабатывать и утверждать схемы теплоснабжения территории. Следовательно, органам местного самоуправления предоставляется свобода действий при изменении этих схем.
Что касается вопроса согласования общим собранием собственников:Статья 26 Жилищного кодекса РФ устанавливает правила принятия решений о переустройстве и перепланировке помещений в многоквартирном доме. Она предусматривает необходимость единогласного одобрения всех владельцев недвижимости только в случаях, когда планируется подключение дополнительного пространства к общему имуществу. В настоящем случае речь идёт о замене отопительной системы внутри конкретного помещения, не затрагивающей общие коммуникации, поскольку сами батареи отопления не являются общей собственностью жильцов, а стояки отопления остаются сохранёнными. Этот вывод поддерживается письмами Министерства строительства РФ от 1 апреля 2016 года № 9506-А4/04 и судебными актами Верховного суда РФ, включая решение от 22 сентября 2009 года № ГКПИ09-725 и определение от 24 ноября 2009 года № КАС09-547. В материалах дела имеется протокол общего собрания собственников, подтверждающий принятие положительного решения большинством голосов (66,67%) по вопросу изменений инженерной инфраструктуры отопления.
Относительно правомерности установленного оборудования индивидуального отопления:При осуществлении переоборудования отопления использовались положения постановления правительства РФ от 5 июля 2018 года № 787, утверждавшего перечень источников тепла, запрещённых для эксплуатации в жилых помещениях при подключении к централизованным системам теплоснабжения. Из списка исключены устройства, использующие электричество, таким образом, установленные электрические котлы не входят в число запрещённого оборудования.
Наконец, утверждения ресурсоснабжающей организации о нарушении собственных прав признаны необоснованными, поскольку преследуют цель извлечения дополнительной прибыли от поставки тепла в указанное помещение. Подобная аргументация была признана неправомерной решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 октября 2016 года по делу № А74-12629/2016, поддержанным последующими инстанциями, включая Постановление арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 апреля 2015 года по делу № А82-3096/2014.
Таким образом, Верховный суд РФ согласился с выводами предыдущих судебных инстанций и оставил жалобу теплоснабжающей организации без удовлетворения.
Источник информации: Гарант.ру